RAGAM RB - Keterbatasan lahan dan terus meningkatnya kebutuhan tempat tinggal menjadi pekerjaan rumah bagi Pemerintah Kota Bandung.

Di tengah perkembangan kawasan perkotaan dan pertumbuhan penduduk, pembangunan rumah susun dinilai dapat menjadi alternatif untuk menghadirkan hunian yang layak sekaligus terjangkau.

Namun, penyediaan rumah susun tidak boleh hanya berorientasi pada pembangunan gedung dan penambahan jumlah unit. Regulasi yang mengaturnya harus mampu menjamin hak penghuni serta memastikan masyarakat mendapatkan lingkungan tempat tinggal yang nyaman dan berkelanjutan.

Hal tersebut disampaikan Anggota DPRD Kota Bandung, Dr. dr. Agung Firmansyah Sumantri, Sp.PD-KHOM, MMRS, FINASIM, saat menyoroti penyusunan Rancangan Peraturan Daerah (Raperda) tentang Rumah Susun.

Menurut Agung, regulasi tersebut memiliki peran penting dalam menjawab persoalan perumahan sekaligus menjadi instrumen untuk mendukung penataan kawasan perkotaan.

Ia berpandangan, tempat tinggal bukan sekadar bangunan fisik, melainkan kebutuhan mendasar yang menentukan kualitas hidup dan kesejahteraan sebuah keluarga.

“Bandung membutuhkan paradigma baru dalam pembangunan perumahan. Keterbatasan lahan dan meningkatnya harga tanah membuat pola pembangunan secara horizontal semakin sulit diandalkan. Salah satu alternatifnya adalah pengembangan hunian vertikal melalui rumah susun,” ujarnya.

Agung menegaskan, konsep rumah susun harus ditempatkan sebagai bagian dari perencanaan kota yang terintegrasi. Artinya, pembangunan hunian vertikal perlu mempertimbangkan pemerataan akses perumahan, tata ruang, serta keberlanjutan lingkungan perkotaan.

Karena itu, pemerintah tidak cukup hanya menyediakan bangunan. Penentuan lokasi, fasilitas pendukung, kemampuan finansial calon penghuni, hingga sistem pengelolaan harus dirancang secara matang.

Biaya Pengelolaan Jangan Membebani Penghuni

Salah satu persoalan yang menjadi perhatian Agung dalam pembahasan Raperda Rumah Susun adalah keterjangkauan biaya bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Kelompok pekerja informal, buruh, keluarga muda, lanjut usia, hingga masyarakat rentan lainnya harus mendapatkan perhatian dalam kebijakan penyediaan hunian tersebut.

Menurutnya, ukuran keterjangkauan rumah susun tidak boleh hanya dihitung berdasarkan harga jual atau tarif sewa. Pemerintah juga perlu memperhitungkan biaya operasional yang harus dikeluarkan penghuni setiap bulan.

Pengeluaran seperti listrik, air, kebersihan, keamanan, pemeliharaan lift, hingga perawatan fasilitas bersama berpotensi menjadi beban tambahan apabila tidak diatur dengan baik.

“Jangan sampai masyarakat mendapatkan tempat tinggal, tetapi kemudian justru terbebani biaya operasional yang tidak mampu mereka bayar. Karena itu, pengelolaan biaya harus transparan, standar pelayanan jelas, dan penghuni memiliki mekanisme pengaduan serta perlindungan hak,” tegasnya.

Selain persoalan biaya, kepastian pengelola juga menjadi hal yang harus diatur. Agung tidak ingin rumah susun yang telah dibangun pemerintah maupun pengembang mengalami penurunan kualitas karena tidak didukung sistem pemeliharaan jangka panjang.

Rumah Susun Harus Terintegrasi dengan Fasilitas Publik

Agung mengingatkan, keberhasilan program rumah susun tidak semestinya hanya dinilai berdasarkan jumlah bangunan atau unit yang berhasil disediakan.

Ketersediaan fasilitas kesehatan, sekolah, transportasi umum, air bersih, sanitasi, ruang terbuka, hingga akses terhadap kegiatan ekonomi juga harus menjadi bagian dari perencanaan.

Ia mencontohkan, rumah susun yang berada jauh dari pusat pekerjaan tanpa dukungan transportasi publik justru berpotensi meningkatkan pengeluaran penghuni.

Begitu pula dengan hunian vertikal yang minim fasilitas sosial dan ruang interaksi. Kondisi tersebut dapat memengaruhi kenyamanan serta kehidupan sosial masyarakat.

“Rumah susun harus dibangun sebagai sebuah ekosistem kehidupan. Artinya, bukan hanya menyediakan tempat tinggal, tetapi juga memastikan masyarakat bisa menjalani kehidupannya secara layak, sehat, aman, dan produktif,” katanya.

Aspek keselamatan bangunan juga tidak boleh diabaikan. Regulasi perlu mengatur mitigasi kebakaran, aksesibilitas bagi penyandang disabilitas, serta fasilitas yang mendukung kebutuhan anak-anak dan kelompok lanjut usia.

Perlu Aturan Jelas soal Pengelolaan dan Hak Penghuni

Lebih lanjut, Agung menilai Raperda Rumah Susun harus memberikan kepastian hukum terhadap seluruh proses penyelenggaraan hunian vertikal.

Pengaturan tersebut mencakup tahapan perencanaan, pembangunan, pemanfaatan, pengelolaan, pemeliharaan, hingga pembiayaan.

Meskipun Indonesia telah memiliki Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, Kota Bandung tetap membutuhkan aturan turunan yang lebih teknis dan sesuai dengan karakteristik daerah.

Melalui regulasi tersebut, pembagian tanggung jawab antara pemerintah daerah, masyarakat, pengembang, badan usaha, dan pihak terkait lainnya diharapkan menjadi lebih terarah.

Agung juga melihat adanya peluang pemanfaatan tanah milik pemerintah daerah untuk mendukung penyediaan hunian. Namun, langkah tersebut harus tetap mengikuti ketentuan pengelolaan barang milik daerah dan kesesuaian tata ruang.

Peluang kerja sama dengan pemerintah pusat, pemerintah provinsi, BUMN, BUMD, pengembang, maupun lembaga pembiayaan juga dapat dimanfaatkan selama dilaksanakan secara transparan dan akuntabel.

Ia menekankan, kebijakan perumahan harus disusun berdasarkan data yang jelas, bukan sekadar keinginan membangun proyek fisik.

“Pemkot Bandung harus memiliki basis data kebutuhan hunian yang akurat. Kita harus mengetahui berapa kebutuhan rumah, siapa masyarakat yang paling membutuhkan, lokasi yang tepat, serta skema pembiayaan yang memungkinkan. Kebijakan tidak boleh hanya didasarkan pada keinginan membangun proyek fisik, tetapi harus berangkat dari kebutuhan masyarakat,” paparnya.

Agung Ingatkan Pemerintah Tidak Mengulang Kesalahan Lama

Dalam proses penyusunan regulasi, Agung meminta Pemkot Bandung belajar dari berbagai persoalan yang berpotensi muncul dalam pembangunan rumah susun.

Salah satunya adalah pembangunan yang terlalu mengejar kuantitas unit tanpa memperhatikan kemampuan ekonomi masyarakat yang akan menempatinya.

Persoalan lain yang perlu diantisipasi adalah tidak jelasnya sumber pembiayaan pemeliharaan serta penataan kawasan kumuh yang hanya berorientasi pada pemindahan penduduk.

Menurut Agung, kebijakan tersebut harus tetap memperhatikan keberlangsungan mata pencaharian warga, hubungan sosial antarmasyarakat, serta kemudahan memperoleh pelayanan dasar.

Ia juga mengingatkan agar kepentingan investasi tidak ditempatkan di atas perlindungan hak penghuni dan kepentingan publik.

Untuk menghasilkan regulasi yang tepat sasaran, pembahasan Raperda perlu melibatkan berbagai pihak, mulai dari akademisi, praktisi perumahan, pengembang, komunitas penghuni, organisasi masyarakat, hingga kelompok yang akan terdampak langsung.

“Ukuran kualitas sebuah Perda bukan hanya dilihat dari kelengkapan pasalnya, tetapi sejauh mana aturan tersebut mampu menjawab persoalan nyata di tengah masyarakat,” ungkapnya.

Agung berharap, Raperda Rumah Susun dapat menjadi pijakan bagi Pemkot Bandung dalam menyusun kebijakan perumahan yang terencana, berkelanjutan, dan memberikan manfaat nyata bagi masyarakat.

Baginya, keberhasilan pembangunan rumah susun bukan ditentukan oleh banyaknya gedung yang berhasil didirikan, melainkan seberapa besar manfaatnya dalam membantu keluarga memperoleh tempat tinggal yang lebih layak, sehat, aman, dan sejahtera.

“Kita tidak sedang sekadar membangun rumah susun. Kita sedang membangun masa depan kehidupan masyarakat Kota Bandung. Setiap warga berhak memiliki tempat untuk pulang, tumbuh, dan membangun masa depan,” pungkasnya.***